岳阳市住房公积金管理中心

岳阳市住房公积金管理中心

个人住房贷款操作实施细则

（2022年6月修订）

为规范个人住房公积金贷款行为，统一业务操作，防范和控制贷款风险，根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017）、《岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法》（岳政办发〔2017〕25号）等相关法规和岳阳市实际情况制定本细则。

第一章  贷款对象、条件和咨询

第一条 贷款对象

凡在本市缴存住房公积金且缴纳社保的具有完全民事行为能力的在职职工（以下简称职工）及其共同借款人或未成年子女，在本市范围内合法购买、建造自住住房，可向岳阳市住房公积金管理中心及其授权的管理部（以下简称管理中心）申请贷款。

户籍地或就业地在岳阳的异地住房公积金缴存职工（异地灵活就业人员除外），在本市范围内合法购买家庭首套自住住房，可向管理中心申请贷款。

第二条 贷款条件

（一）缴存的条件及要求

1、借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金6个月（含）以上（从开户之日算起）。

2、欠缴3个月（含）以上，6个月以下的，在恢复正常汇缴后方能申请贷款。

3、欠缴6个月（含）以上的，在恢复正常汇缴并按月正常汇缴满6个月后方能申请贷款。

4、月汇缴额未达到本市当年最低汇缴标准的，在达到本市当年最低汇缴标准并按新标准正常汇缴满6个月后方能申请贷款。

（二）收入条件

借款申请人应具备稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。

（三）购（建）房的条件及要求

1、近两年内在本市合法购买自住住房，已付清规定比例的购房款，并提供了相关合法有效的证明文件。

2、近两年内在本市合法建造自住住房，房屋已封顶且已办理不动产权证书，并提供了相关合法有效的证明文件。

3、住房的用地性质为国有出让的，可以申请贷款。

4、住房的用地性质为国有划拨的：如果所购住房是经济适用房等保障性住房的，可以申请贷款；其他情形不能申请贷款。

5、在农村宅基地上建房的，借款申请人及共同借款人中有一方的户籍在建房地所在村，可以申请贷款，但必须另外提供合规的商品住房作抵押。

（四）信用记录良好

根据人民银行征信系统提供的个人信用报告，如果借款申请人或共同借款人信用记录有连续6次或累计10次的不良记录，不能申请贷款。但存在以下情形的，视实际情况批准：

1、逾期记录均为助学贷款，且助学贷款结清时间超12个月的。

2、逾期记录为信用卡年费，且银行出具非恶意逾期证明的。

3、逾期记录来自公务员卡，经核查属于公务消费刷卡后未及时报账产生，且缴存单位出具相关证明的。

第三条 业务咨询

贷款业务咨询应通过业务柜面、12329服务热线、微信公众号等多种渠道开展。

第二章  贷款额度及期限

第四条 贷款额度

（一）最高贷款额度

1、借款人申请贷款的最高金额不得超过80万元。

2、借款人属于岳阳市新引进的高层次人才，在岳阳购买首套住房并出具经岳阳市委人才办审核认定的《岳阳市人才在岳购买首套住房享受公积金贷款优惠政策申请表》，申请贷款的最高金额可提高至120万元。

3、借款人申请贷款的最高金额与购房提取的金额合计不超过购房总价。

（二）可贷款额度

1、核算标准

借款人所申请贷款的月均还款额与家庭其他债务支出之和，不得超过家庭（包括借款申请人及共同借款人）月收入的60%。家庭其他债务包括借款申请人及共同借款人办理的商业银行贷款、信用卡透支、民间借贷等等。为他人提供担保的，视同于担保人的债务。

2、判断依据

①工资收入。审查收入时，以借款申请人及共同借款人近12个月工资收入的银行流水作为判断其收入的依据（不足12个月的，以实际发生的期数为准）。

银行流水必须加盖银行业务章，且来自单位账户的正常转账才能认定为有效的工资收入证明。

如存在以现金形式发放的工资，必须提供单位工资记账凭证和明细并加盖单位财务章或公章，贷款业务经办人须上门调查核实。

②住房公积金缴存额。同时可以以借款申请人及共同借款人的住房公积金月缴存金额、缴存比例来反推收入金额，并以反推结果作为判断其收入的参考。

以职工住房公积金月汇缴金额、汇缴比例推算收入的公式为：

个人月收入 ＝ 住房公积金月缴额÷（单位汇缴比例＋个人汇缴比例）

在以住房公积金反推收入时，如遇个人住房公积金汇缴标准发生变化，须按新汇缴标准正常缴满6个月后，方可将新汇缴标准作为反推收入的依据。

③其他收入。借款申请人或共同借款人有其他正当、稳定的收入，并能提供相关证明的，可作为认定收入的依据（创办私营企业的，所提供营业执照或组织机构代码证必须为法人代表，同时需提供相关部门的缴税凭证，以缴税凭证核算的收入为依据；按政策不需缴税的以每月2000元收入核算）

（三）其他涉及贷款额度的情况说明

1、所购房为精装房的，在审核购房金额时，剔除装修部份的总价。

2、拆迁货币补贴户申请贷款的，申请贷款的购房金额按去除拆迁房主体货币安置款后剩余部分房款计算；拆迁实物补贴户申请贷款的，申请贷款的购房金额按去除补贴面积、楼层补差款项后剩余部分房款计算。

第五条 贷款期限

住房公积金贷款最长期限为30年（组合贷款最长期限为25年），但不得超过借款申请人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。

借款申请人为男职工的，按照60岁退休年龄核定。

借款申请人为女职工的，按照50岁、55岁和60岁退休年龄核定。根据人社部门规定55岁退休的，须提供所在单位出具的退休年龄证明；60岁退休的，须提供所在单位出具的退休年龄证明，以及处级（或以上）干部职务任命文件或单位高级职称聘任证明及相关职称证书。

第三章  贷款资料

第六条 贷款资料

（一）基本资料

1、借款申请人填写《岳阳市住房公积金个人住房抵押贷款申请审批表》一份。

2、借款申请人及共同借款人的有效身份证原件及复印件三份、户口簿原件及复印件一份。共同借款人是军官，无法提供身份证的，可以凭军官证办理业务，携带军官证原件，提供复印件三份。

3、由民政部门出具的借款申请人婚姻状况证明（结婚证、离婚证）原件及复印件二份。

借款申请人为单身的（含未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚）需签署一份单身声明。其中，离婚未再婚、丧偶未再婚的须同时提供离婚证或丧偶证明，提供原件及复印件两份。丧偶证明指医院提供的死亡通知书、殡仪馆提供的火化证或公安部门提供的户籍销户证明。

4、借款申请人及共同借款人最近12个月的代发工资流水（盖银行业务章）原件。借款申请人及共同借款人有其他正当、稳定收入的，提供相关证明。

5、借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）的住房公积金缴存地、购房地和户籍所在地属岳阳市行政区域范围内的，由借款申请人及共同借款人授权管理中心查询其岳阳市行政区域内的不动产信息，属岳阳市行政区域范围外的由借款申请人及共同借款人签署不动产套数声明。

6、借款申请人是自主择业的军队转业干部的，除提供有效身份证外，还必须提供由本市的自主择业军队转业干部管理办公室出具的身份证明。

7、用于偿还公积金贷款的借款申请人本人的一类银行卡（必须为一类卡），提供原件及复印件一份。

8、共同借款人在异地缴存住房公积金的，应提供加盖缴存地有效公章的以下资料原件：

①有效期内《职工住房公积金缴存使用证明》；

②职工住房公积金基本情况表；

③最近6个月公积金缴存明细；

④个人住房公积金账户冻结证明。

（二）各贷款类型须提供的其他资料

1、购买期房

①购房合同，原件及复印件一份；

②已付清规定比例首付款的发票（收据）原件及复印件一份；

③《不动产登记证明》原件及复印件一份；

④开发商出具的《担保函》（加盖开发商公章）原件。

2、购买现房（含再交易房）

①存量房交易合同原件及复印件一份；

②湖南省增值税发票原件及复印件一份；

③契税发票原件及复印件一份；

④过户后的《不动产权证书》原件及复印件一份。

3、拆迁货币补贴购房

①拆迁货币补偿协议和拆迁协议原件及复印件一份；

②购买新房合同原件及复印件一份；

③湖南省增值税发票原件及复印件一份；

④契税减免文件原件及复印件一份；

⑤《不动产登记证明》或《不动产权证书》原件及复印件一份。

4、农村自建房

①借款申请人或共同借款人的户籍在建房地所在村的户籍证明原件及复印件一份；

②《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》复印件一份（加盖主管部门公章）；

③建设工程合同书原件及复印件一份；

④大宗建筑材料发票原件及复印件一份；

⑤《不动产权证书》原件及复印件一份；

⑥另提供一套商品住房用于抵押，携带抵押房的《不动产权证书》原件及复印件一份；抵押房的产权人及共有产权人携带身份证原件及复印件两份。

5、商业银行购房贷款转公积金贷款（以下简称商转公贷款）

①原商贷的借款合同、抵押合同的原件及复印件一份；

②原商贷的近6个月的还款记录（盖银行业务章）；

③原商贷所购住房的《不动产权证书》复印件一份。

6、组合贷款

①购买期房的，参照上述购买期房贷款提供所需资料；购买现房、再交易房的，参照上述购买现房、再交易房贷款提供所需资料；

②《组合贷款联系单》；

③其中商业银行贷款部分所需资料以承办银行的要求为准。

第四章  贷款受理和核定

第七条 贷款受理

（一）管理中心应自受理贷款申请日起10个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知借款申请人。

（二）受理人员应与借款申请人及共同借款人就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，对借款申请人及共同借款人的权利义务、违约所应承担的法律责任进行告知或提示，并填写住房公积金个人住房贷款面谈笔录。

（三）涉二手房交易，在交易完成前，管理中心可为职工提供贷款预审服务。

第八条 首套房及二套房的核定

（一）首套房及二套房的认定

1、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房、且未办理过住房公积金贷款的，执行首套房贷款政策。

2、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房、办理过住房公积金贷款但所购住房因政府征收而注销的，执行首套房贷款政策。

3、借款申请人或共同借款人属于我市新引进的高层次人才，在岳阳购买家庭（包括未成年子女）首套住房的，执行首套房贷款政策。

4、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房，但办理过住房公积金贷款的，执行二套房贷款政策。

5、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下还有一套住房、但未办理过住房公积金贷款的，执行二套房贷款政策。

6、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下还有一套住房、且办理过住房公积金贷款但所购住房已经转让或出售的，执行二套房贷款政策。

7、借款申请人或共同借款人近一年内存在婚姻关系变更的，其婚姻关系发生变更前的家庭成员（含未成年子女）名下住房及住房公积金贷款情况一并纳入住房套数认定。

8、除本次申请贷款的住房外，借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下已有的唯一住房存在多个房号的，只按单套住房计算。

9、借款申请人及共同借款人名下存在未结清住房商业贷款的，纳入房屋套数核算。

10、借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下存在商住两用住房（含公寓）的，如该套房屋未办理过住房公积金贷款或提取，则不纳入住房套数认定。

（二）贷款比例

1、适用首套房贷款政策申请住房公积金贷款的，购房首付比例不低于20%，最高贷款额度不超过购房款的80%。

2、适用首套房贷款政策申请组合贷款的，购房首付比例不低于30%，最高贷款额度不超过购房款的70%。

3、适用二套房贷款政策申请住房公积金贷款的，购房首付比例不低于30%，最高贷款额度不超过购房款的70%。

4、适用二套房贷款政策申请组合贷款的，购房首付比例不低于40%，最高贷款额度不超过购房款的60%。

5、所购住房为经济适用房等保障性住房，且住房用地为国有划拨用地的，购房首付比例不低于30%，最高贷款额度不超过购房款的70%。

（三）贷款利率

1、首套房贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。

2、二套房贷款利率在同档次个人住房公积金首套房贷款利率的基础上上浮10%。

第九条 贷款担保的增加

除借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）所购房屋须提供抵押担保外，必要时可增加其他担保。

（一）非抵押担保分类

住房公积金贷款的非抵押担保分为公积金余额质押和保证两种形式。

1、质押

在本市正常缴存住房公积金的职工可提供公积金余额质押担保，但未达到最低缴存标准和未结清公积金贷款的职工及配偶除外。

2、保证

户口及工作（经营）所在地在本市的，且经核定具有稳定收入来源的自然人可提供保证担保，但法律规定不得担任保证人的除外。保证期结束年龄不超过75岁。

（二）需增加担保的情形

有下列情形之一的，除办理不动产抵押登记之外，应增加第三方（不含借款申请人、共同借款人）担保，被担保的贷款未偿清之前，担保人不得办理住房公积金提取和贷款手续。

1、借款申请人及共同借款人申请异地贷款的。

2、借款申请人及共同借款人的还款能力不足的。

3、借款申请人及共同借款人工作单位、工作岗位以及家庭收入不稳定，有出现较大变化的趋势和可能性的。

4、借款申请人及共同借款人身体健康状况欠佳，患有重大疾病的。

5、借款申请人及共同借款人有打牌赌博、拖欠他人债务、吸毒等情形的。

6、管理中心认定的其他必要情形。

第十条 还款方式的核定

等额本息还款方式的计算公式：

等额本金还款方式的计算公式：

 （其中n为当期期数）

第十一条 限制贷款的情形

1、借款申请人及共同借款人（包括未成年子女）名下已有两套住房，又再次购房的。

2、借款申请人及共同借款人购买别墅。

3、借款申请人及共同借款人购买建筑面积300平方米以上的非普通标准住宅。

4、借款申请人及共同借款人购买商住两用房（含公寓）的。

5、同一套住房已办理住房公积金购房提取业务的，限制贷款；但借款申请人及共同借款人首次使用住房公积金购买家庭首套住房的，允许先提取双方公积金账户余额用于支付购房价款，不足部分再向管理中心申请贷款，借款申请人及共同借款人公积金账户须至少保留1万元余额。

6、借款申请人及共同借款人任一方存在未结清住房公积金贷款的（含异地住房公积金贷款）。

7、借款申请人或共同借款人已为他人的住房公积金贷款提供担保（质押、保证），且被担保人的贷款尚未结清的。

8、借款申请人或共同借款人个人住房公积金账户已被冻结的（含司法冻结、异地贷款冻结、单位冻结、其他冻结等）。

9、借款申请人或共同借款人被人民法院纳入失信被执行人的。

10、以赠与、继承、分割、合并、交（置）换等非交易方式取得自住住房所有权的。

11、所购房已纳入拆迁范围，并有市（县、区）主管部门正式文件的。

12、所购住房已设立居住权的。

13、相关政策限制和中心认定的其他情形。

第五章  贷款签约

第十二条 签订借款合同时，签约人员应核实借款申请人及共同借款人身份真实有效，告知有关合同内容、权力义务及其他应注意事项，指导借款申请人及共同借款人在借款合同上签字并按手印。对有担保（质押、保证）的贷款，签约人员应指导担保人在第三方担保协议上签名并按手印。

第十三条 签订借款合同时，贷款要素应与贷款受理、贷款资料、贷款审查中相关信息及审批意见一致，并与贷款信息系统中的信息一致；借款合同及相关附件应内容完整、字迹清晰、没有涂改；借款申请人及共同借款人姓名须与身份证明上姓名一致，不得使用省略名或曾用名等。

第六章  贷款发放

第十四条 贷款发放

自不动产登记机构办结不动产抵押登记手续，出具《不动产登记证明》之日起，5个工作日内办理放款手续。办理放款手续前应确认：

1、借款合同约定的担保已落实。

2、借款合同中贷款收款账户信息应与借款申请人提供的购房合同上的开发商监管账户或本人的银行卡收款账户信息一致。

3、签订借款借据应内容完整，字迹清晰，没有涂改。

第七章  贷款偿还

第十五条 还款扣款方式

借款申请人可以采取以下任一方式偿还贷款本息：

（一）银行卡代扣还款

借款人须提供一类银行卡作为还款账户，并保证在每期还款日前足额存入当期还本付息的存款，同时授权管理中心于每月约定的还款日起从该还款账户中扣收贷款本息。

（二）住房公积金余额冲抵

自贷款拨付之日起，到贷款本息全部清偿前，借款人及共同借款人住房公积金账户内余额只能用于归还本合同项下的贷款，并且授权管理中心从其住房公积金账户划扣应还贷款本息。

借款人还须提供本人一类银行卡作为备用还款账户；同时授权管理中心在借款人及共同借款人住房公积金账户内余额不足12个月的还款额时，自动终止使用住房公积金余额冲抵，并于每月约定的还款日起从该备用还款账户中代扣贷款本息。

本方式需要借款人及共同借款人在住房公积金账户中保留12个月的还款额，且借款人及共同借款人的住房公积金月汇缴额必须大于每月还款额。

第十六条 提前偿还贷款

借款人在贷款正常偿还6期（含6期）以上，可以选择提前偿还部分贷款或全部贷款：

1、选择提前偿还部分贷款时，还款金额不得低于5万元。

2、选择提前偿还全部贷款时，可以使用住房公积金账户余额。

第八章  附则

第十七条 关于商转公贷款的规定

（一）原商贷所购住房已办理《不动产权证书》。

（二）原商贷已正常还款6期及以上，在还款期间没有出现累计3期及以上或连续2期的逾期行为。

（三）所购住房不动产权证书出证5年以内的，商转公最高贷款额度不受原商贷本金余额限制，按现行公积金贷款政策办理；所购住房不动产权证书出证满5年的，商转公贷款的最高额度不得超过原商贷的本金余额。具体可贷款额度遵循本细则规定的计算方法。

（四）借款申请人须向管理中心提出书面申请，经批准同意后，方可结清原商贷办理商转公贷款。

第十八条 关于异地贷款的规定

（一）异地贷款需符合以下条件之一：

1、借款申请人或共同借款人户口属于岳阳市辖范围之内；

2、借款申请人就业地在岳阳市辖范围之内的，提供相关证明材料，管理中心进行上门核实。

（二）仅限借款申请人及共同借款人在本市范围内购买家庭首套自住住房，购买本市范围内第二套及以上住房的不得办理异地住房公积金贷款手续。

（三）进行首套房或二套房政策的认定时，住房公积金缴存地、购房地的房屋套数、贷款次数均纳入计算。

（四）异地贷款在购房所在地所辖管理部办理；购房地在岳阳市城区的，可选择就近网点（市直管理部、岳阳楼区管理部、市直管理部政务中心窗口、园区窗口）办理。

（五）不支持组合贷款。

（六）除必备资料外，另需提供加盖缴存地有效公章的以下资料原件：

1、有效期内《职工住房公积金缴存使用证明》；

2、职工住房公积金基本情况表；

3、最近6个月公积金缴存明细；

4、个人住房公积金账户冻结证明。

（七）借款申请人应提供一名符合条件的担保人签订担保合同。

1、提供质押担保的，应正常汇缴6个月以上。

2、提供保证担保的，应提供个人信用报告及近12个月收入流水。

个人信用认定标准方面：与对借款申请人认定的标准一致。

收入认定标准方面：经核定有合规合法稳定的收入。

第十九条 失信行为惩戒

失信行为指借款申请人及共同借款人或第三方（单位或个人）以虚构事实（含虚假声明、虚构用工关系、伪造或刷工资流水等）、提供虚假资料等欺骗手段，申请办理或协助申请办理住房公积金贷款。

（一）存在失信行为、但贷款申请未获通过的，暂停借款申请人及共同借款人或第三方（个人）三年的住房公积金提取、贷款申请资格（冻结账户）。

（二）存在失信行为、且获得贷款的，管理中心将终止《借款合同》，合同项下借款全部提前到期，借款人须立即偿还全部借款本金、利息、罚息、复利，且承担管理中心实现该债权可能产生的一切费用，暂停借款申请人及共同借款人或第三方（个人）五年的住房公积金提取、贷款申请资格（冻结账户）。

（三）存在失信行为的，管理中心将记载其失信记录，失信记录跟随个人住房公积金账户转移、迁出；同时依法依规向相关部门报送失信行为信息（纳入征信体系），实施联合惩戒。

（四）行政、事业单位及国有企业缴存人存在失信行为的，管理中心将向其所在单位通报。

（五）存在2次（及以上）失信行为的劳务服务公司、人力资源服务公司、房地产中介公司等缴存单位，暂停受理该单位职工贷款申请。

第二十条 本实施细则为管理中心规章，如遇之前贷款政策与本细则有冲突，则以本细则为准。

                                   本文件在有效期