（LXDR—2019—01002  临政办发〔2019〕10号）

各镇人民政府、街道办事处，市直相关单位：

为清晰界定部门职责，从严监管我市房地产开发项目及市场，保持房地产市场优质发展，保障人民群众合法利益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和《关于进一步促进我市房地产市场健康平稳发展的通知》（临政办发〔2018〕5号）文件精神，经市政府同意，现就进一步强化我市房地产市场监管有关事项通知如下：

一、房地产项目开发程序

按照有关法律法规及文件规定，在我市从事房地产开发，从拿地到交房，必经主要的程序为：（1）市场监管局注册并办理营业执照；（2）发改局立项批复；（3）召开市规委会审核；（4）自然资源局土地招拍挂、办理土地使用批准手续、出具规划数据条件，生态环境、应急等职能部门依法办理许可（审批、备案）等手续；（5）自然资源局办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；（6）住房和城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》；（7）项目开工；（8）住房和城乡建设局办理《商品房预售许可证》，并实行预售款监管；（9）自然资源局实时监管检查及规划验收；（10）住房和城乡建设局实时监管检查并组织综合验收；（11）自然资源局受理企业申请办理不动产总证；（12）交房。

在开发企业办齐五证（《土地不动产权证》、《建设用地批准证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）及足额缴纳项目资本金、农民工工资保证金、城市建设配套费等规费后，项目方可开工。

二、部门监管职责

（一）市场监督管理局

1．批前。严把源头关口，自受理之日起1.5个工作日内办结企业注册，发放营业执照。对资金不足、有失信记录和诉讼多发的企业或股东，暂缓登记发证。

2．批后。严格审查项目建设过程中营业执照、法人、股东、股权等变更的真实情况，严防企业、法人或股东规避债务、稀释股权、抽逃资金、逃脱打击。发现异常情况及时向市政府报告。

（二）自然资源局

1．批前。（1）所有房地产项目的建设用地出库必须是净地。根据项目选址，在规定的工作日内办结净地出库、举行土地招拍挂及按时办理出让手续。（2）凡被住建部门依法依规上传至相关监管平台，具有失信行为的企业、法人、股东或直接责任人，一律不得参与土地竞拍。（3）土地出让前应留足物业管理中的商业配套，原则上对3万平方米以下纯居住楼盘开发不予批建，以从源头遏制问题楼盘的产生。每宗土地出让缴存的保证金不得低于起拍价的50%，土地出让金必须全额入缴市财政，不得截留或挪用。（4）自受理之日起5个工作日内应向市政府申请召开规委会会议，及时办结项目的规划编制及审批，出具会议纪要。（5）按规定限时办结出让土地《不动产权证》、《建设用地批准证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

2．批后。（1）项目开工后，对项目的占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率及配套设施实时检查监管，对违反规划设计、规划审批的行为责令限期改正并处罚。（2）项目竣工后，自企业申请8个工作日内办结规划验收。（3）房屋竣工验收合格，自企业申请之日起30个工作日内办结房屋总登记和批量分户登记，并在7个工作日内办结期房转现房手续，要大力压缩办证时间。（4）对于过往建成时间较长，已办理房产证没有办理土地证分证但土地来源合法的楼盘，要根据湘政办发〔2017〕39号文件规定，及时为有需求的群众办理不动产权证，如土地权属清楚，尚欠土地出让金，应先为业主办理或换发不动产证，再对开发企业依法追缴土地出让金。（5）为开发企业办理不动产总登记及分户登记时，应将房屋维修资金作为必要的收件纳入系统监管。

（三）发展和改革局

1．批前。根据企业提出的项目申请，经审查符合立项条件，自受理之日起，在5个工作日内办结《立项批复》，如能耗达到1000吨标煤以上，则需予开工前办理节能评估手续。

2．批后。根据企业底价申请，开发企业对于监制价格无异议的，通过常规流程申请，办理时限为7～10个工作日；开发企业经常规流程申请后，对于监制价格有异议的可申请启动价格会商机制。

（四）住房和城乡建设局

1．批前。（1）自受理之日起5个工作日内，报上级部门审验开发资质。足额征缴项目资本金，严格按规定监管、解控项目资本金。（2）自受理之日起7个工作日内，完成初步设计审查（含消防、人防工程）。（3）自受理之日起5个工作日内，办结《建筑工程施工许可证》。（4）在办理《建筑工程施工许可证》时，按规定同步办结《建设工程质量监督书》，及时进入质量、安全监管系统。

2．批后。（1）项目开工建设后，对项目质量、消防、人防等实时检查监管，对违规行为责令限期改正，并按规定顶格处罚。（2）根据《商品房预售管理办法》，资料齐全，达到预售条件，自受理之日起5个工作日内办结《商品房预售许可证》，依法依规监控预售款及使用。（3）项目竣工后牵头组织竣工联合验收，各单项验收合格后，应在5个工作日内办结综合验收备案。（4）项目开工后，10个工作日内督促企业在项目醒目位置上墙张贴承诺书，对项目质量、规模（含容积率、绿化率、车库车位、商业门面）、服务设施、物业服务、房价（特别是一房一价）等向社会作出公开承诺，同时市住建局在项目醒目位置上墙张贴通告，告知项目的基本情况、购房时应注意的事项，特别要告知购房风险点。

（五）人力资源和社会保障局

1．批前。资料齐全，自受理之日起，按规定限时足额征缴农民工工资保证金。

2．批后。如遇农民工工资纠纷，应牵头调处，必要时启用农民工工资保证金。

（六）税务局

按照《税法》规定，实时管控和全额征缴契税、增值税等相关税款。

三、对房地产开发企业的基本要求

1．企业和股东必须守法诚信经营。

2．企业必须依法具有相应的资质、资金、营业执照、具有明确的股东和股本构成。

3．企业及股东没有失信记录、债务及工程款诉讼和违法犯罪记录。

4．开发企业一律不允许挂靠开发资质，建筑资质如属挂靠，楼盘出现任何问题，开发企业与被挂靠的企业和法人一律承担连带责任，且纳入不良企业、失信企业系统监管。

5．从拿地开始到房屋不动产出证，全过程服从职能部门的依法监管。

四、打击房地产市场违规违法行为

（一）利用行政、法律的手段对房地产开发企业违规违法行为从严予以处理

1．自然资源局

对项目未按审批内容，超面积、超容积率、配套设施及绿化率不达标、土地出让金征缴不到位等行为，督促限期改正，依法顶格处罚，涉嫌犯罪的移交公安机关从严打击。

2．住房和城乡建设局

（1）对项目质量、消防、人防存在的问题顶格处理并督促整改到位。对延期交房、违规预售（认购认筹）、物业管理不到位、不一房一价公示等违法违规行为，督促限期改正，依法顶格处理，涉嫌犯罪的移交公安机关从严打击。

（2）对失信企业和责任主体（企业、法人、股东和直接责任人），牵头组织有关部门，按照国家发改委等三十一部门《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》（〔2017〕1206号）规定，实行联合惩戒，并上报有关部门依法限制或者禁止惩戒对象在房地产领域市场准入、行政许可和开展融资行为等。

3．税务局

严格按照《税法》规定，实时足额征缴税款，对恶意拖欠税款行为，依法予以从严处罚，对涉嫌偷税逃税的犯罪行为移交公安机关从严打击。

4．信访局

根据信访工作程序，统一归口管理房地产领域的群众信访。对发生的房地产领域群众信访问题依照《信访条例》或相关规定依法依程序处理。业主集访时，将信访者推选的代表引入指定地点，召集街道及相关职能部门现场接访调处。

5．属地街道

按照物业管理法规，依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系，加强对物业服务的全流程管理及备案登记，配合做好项目综合验收工作，对非法信访及时报请政法机关依法处理。

6．人力资源和社会保障局

对拖欠农民工工资的企业依法予以处罚。

7．公安局

对房地产领域串标围标、一房多售、骗取贷款、高利融资、强迫交易、抽逃资金、恶意侵占、偷漏税费、怂恿或组织非法集访、恶意将项目转化成问题楼盘等违法行为及时严厉打击。

（二）从严查处部门单位及国家公职人员违纪违法行为

1．严禁各级领导干部以“招商引资”、“优化营商环境”为由，为房地产项目“提篮子、打招呼”，要求职能部门违规办证或提前开工、参加项目开工剪彩、要求减免农民工工资保证金等规费、基金等。如存在上述及其他违规行为，相关部门要登记备案，并及时上报组织部门及纪检监察部门。

2．国家公职人员有从事或参与房地产开发经营，在项目各环节的监管和服务过程中“索拿卡要”、“徇私舞弊”,滥设程序刁难企业或群众等各种违规违纪行为的，按干部管理权限严肃查处，涉嫌犯罪的依法追究刑事责任。

3．因监管不严，造成企业或股东变相抽逃资金、使企业违法违规行为形成事实变为问题楼盘、人为减少农民工工资保证金、税金未实时征缴或企业破产导致税费征缴不到位的，对相应监管部门和直接责任人严肃问责，有渎职等违法行为的移交司法部门处理。

4．职能部门出现政令不通、不担当、不作为、慢作为，相互推诿扯皮等现象，或因作风不严不实，影响项目推进及我市营商环境的，对部门主要负责人及直接负责人严肃问责或查处，有渎职等违法行为的移交司法部门处理。

本通知自印发之日起执行。《关于进一步促进我市房地产市场健康平稳发展的通知》（临政办发〔2018〕5号）与本通知规定不一致的，以本通知为准。

临湘市人民政府办公室

2019年9月9日