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索引号 43060018116/2019-1609244 发布机构 临湘市 公开范围 全部公开
生成日期 2019-10-11 公开日期 2019-10-11 公开方式 政府网站

关于进一步强化房地产市场监管的通知

 

各镇人民政府、街道办事处,市直相关单位:

为清晰界定部门职责,从严监管我市房地产开发项目及市场,保持房地产市场优质发展,保障人民群众合法利益,维护社会稳定,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和《关于进一步促进我市房地产市场健康平稳发展的通知》(临政办发〔2018〕5号)文件精神,经市政府同意,现就进一步强化我市房地产市场监管有关事项通知如下:

一、房地产项目开发程序

按照有关法律法规及文件规定,在我市从事房地产开发,从拿地到交房,必经主要的程序为:(1)市场监管局注册并办理营业执照;(2)发改局立项批复;(3)召开市规委会审核;(4)自然资源局土地招拍挂、办理土地使用批准手续、出具规划数据条件,生态环境、应急等职能部门依法办理许可(审批、备案)等手续;(5)自然资源局办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;(6)住房和城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》;(7)项目开工;(8)住房和城乡建设局办理《商品房预售许可证》,并实行预售款监管;(9)自然资源局实时监管检查及规划验收;(10)住房和城乡建设局实时监管检查并组织综合验收;(11)自然资源局受理企业申请办理不动产总证;(12)交房。

在开发企业办齐五证(《土地不动产权证》、《建设用地批准证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)及足额缴纳项目资本金、农民工工资保证金、城市建设配套费等规费后,项目方可开工。

二、部门监管职责

(一)市场监督管理局

1.批前。严把源头关口,自受理之日起1.5个工作日内办结企业注册,发放营业执照。对资金不足、有失信记录和诉讼多发的企业或股东,暂缓登记发证。

2.批后。严格审查项目建设过程中营业执照、法人、股东、股权等变更的真实情况,严防企业、法人或股东规避债务、稀释股权、抽逃资金、逃脱打击。发现异常情况及时向市政府报告。

(二)自然资源局

1.批前。(1)所有房地产项目的建设用地出库必须是净地。根据项目选址,在规定的工作日内办结净地出库、举行土地招拍挂及按时办理出让手续。(2)凡被住建部门依法依规上传至相关监管平台,具有失信行为的企业、法人、股东或直接责任人,一律不得参与土地竞拍。(3)土地出让前应留足物业管理中的商业配套,原则上对3万平方米以下纯居住楼盘开发不予批建,以从源头遏制问题楼盘的产生。每宗土地出让缴存的保证金不得低于起拍价的50%,土地出让金必须全额入缴市财政,不得截留或挪用。(4)自受理之日起5个工作日内应向市政府申请召开规委会会议,及时办结项目的规划编制及审批,出具会议纪要。(5)按规定限时办结出让土地《不动产权证》、《建设用地批准证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

2.批后。(1)项目开工后,对项目的占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率及配套设施实时检查监管,对违反规划设计、规划审批的行为责令限期改正并处罚。(2)项目竣工后,自企业申请8个工作日内办结规划验收。(3)房屋竣工验收合格,自企业申请之日起30个工作日内办结房屋总登记和批量分户登记,并在7个工作日内办结期房转现房手续,要大力压缩办证时间。(4)对于过往建成时间较长,已办理房产证没有办理土地证分证但土地来源合法的楼盘,要根据湘政办发〔2017〕39号文件规定,及时为有需求的群众办理不动产权证,如土地权属清楚,尚欠土地出让金,应先为业主办理或换发不动产证,再对开发企业依法追缴土地出让金。(5)为开发企业办理不动产总登记及分户登记时,应将房屋维修资金作为必要的收件纳入系统监管。

(三)发展和改革局

1.批前。根据企业提出的项目申请,经审查符合立项条件,自受理之日起,在5个工作日内办结《立项批复》,如能耗达到1000吨标煤以上,则需予开工前办理节能评估手续。

2.批后。根据企业底价申请,开发企业对于监制价格无异议的,通过常规流程申请,办理时限为7~10个工作日;开发企业经常规流程申请后,对于监制价格有异议的可申请启动价格会商机制。

(四)住房和城乡建设局

1.批前。(1)自受理之日起5个工作日内,报上级部门审验开发资质。足额征缴项目资本金,严格按规定监管、解控项目资本金。(2)自受理之日起7个工作日内,完成初步设计审查(含消防、人防工程)。(3)自受理之日起5个工作日内,办结《建筑工程施工许可证》。(4)在办理《建筑工程施工许可证》时,按规定同步办结《建设工程质量监督书》,及时进入质量、安全监管系统。

2.批后。(1)项目开工建设后,对项目质量、消防、人防等实时检查监管,对违规行为责令限期改正,并按规定顶格处罚。(2)根据《商品房预售管理办法》,资料齐全,达到预售条件,自受理之日起5个工作日内办结《商品房预售许可证》,依法依规监控预售款及使用。(3)项目竣工后牵头组织竣工联合验收,各单项验收合格后,应在5个工作日内办结综合验收备案。(4)项目开工后,10个工作日内督促企业在项目醒目位置上墙张贴承诺书,对项目质量、规模(含容积率、绿化率、车库车位、商业门面)、服务设施、物业服务、房价(特别是一房一价)等向社会作出公开承诺,同时市住建局在项目醒目位置上墙张贴通告,告知项目的基本情况、购房时应注意的事项,特别要告知购房风险点。

(五)人力资源和社会保障局

1.批前。资料齐全,自受理之日起,按规定限时足额征缴农民工工资保证金。

2.批后。如遇农民工工资纠纷,应牵头调处,必要时启用农民工工资保证金。

(六)税务局

按照《税法》规定,实时管控和全额征缴契税、增值税等相关税款。

三、对房地产开发企业的基本要求

1.企业和股东必须守法诚信经营。

2.企业必须依法具有相应的资质、资金、营业执照、具有明确的股东和股本构成。

3.企业及股东没有失信记录、债务及工程款诉讼和违法犯罪记录。

4.开发企业一律不允许挂靠开发资质,建筑资质如属挂靠,楼盘出现任何问题,开发企业与被挂靠的企业和法人一律承担连带责任,且纳入不良企业、失信企业系统监管。

5.从拿地开始到房屋不动产出证,全过程服从职能部门的依法监管。

四、打击房地产市场违规违法行为

(一)利用行政、法律的手段对房地产开发企业违规违法行为从严予以处理

1.自然资源局

对项目未按审批内容,超面积、超容积率、配套设施及绿化率不达标、土地出让金征缴不到位等行为,督促限期改正,依法顶格处罚,涉嫌犯罪的移交公安机关从严打击。

2.住房和城乡建设局

(1)对项目质量、消防、人防存在的问题顶格处理并督促整改到位。对延期交房、违规预售(认购认筹)、物业管理不到位、不一房一价公示等违法违规行为,督促限期改正,依法顶格处理,涉嫌犯罪的移交公安机关从严打击。

(2)对失信企业和责任主体(企业、法人、股东和直接责任人),牵头组织有关部门,按照国家发改委等三十一部门《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》(〔2017〕1206号)规定,实行联合惩戒,并上报有关部门依法限制或者禁止惩戒对象在房地产领域市场准入、行政许可和开展融资行为等。

3.税务局

严格按照《税法》规定,实时足额征缴税款,对恶意拖欠税款行为,依法予以从严处罚,对涉嫌偷税逃税的犯罪行为移交公安机关从严打击。

4.信访局

根据信访工作程序,统一归口管理房地产领域的群众信访。对发生的房地产领域群众信访问题依照《信访条例》或相关规定依法依程序处理。业主集访时,将信访者推选的代表引入指定地点,召集街道及相关职能部门现场接访调处。

5.属地街道

按照物业管理法规,依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,协调物业管理与社区建设的关系,加强对物业服务的全流程管理及备案登记,配合做好项目综合验收工作,对非法信访及时报请政法机关依法处理。

6.人力资源和社会保障局

对拖欠农民工工资的企业依法予以处罚。

7.公安局

对房地产领域串标围标、一房多售、骗取贷款、高利融资、强迫交易、抽逃资金、恶意侵占、偷漏税费、怂恿或组织非法集访、恶意将项目转化成问题楼盘等违法行为及时严厉打击。

(二)从严查处部门单位及国家公职人员违纪违法行为

1.严禁各级领导干部以“招商引资”、“优化营商环境”为由,为房地产项目“提篮子、打招呼”,要求职能部门违规办证或提前开工、参加项目开工剪彩、要求减免农民工工资保证金等规费、基金等。如存在上述及其他违规行为,相关部门要登记备案,并及时上报组织部门及纪检监察部门。

2.国家公职人员有从事或参与房地产开发经营,在项目各环节的监管和服务过程中“索拿卡要”、“徇私舞弊”,滥设程序刁难企业或群众等各种违规违纪行为的,按干部管理权限严肃查处,涉嫌犯罪的依法追究刑事责任。

3.因监管不严,造成企业或股东变相抽逃资金、使企业违法违规行为形成事实变为问题楼盘、人为减少农民工工资保证金、税金未实时征缴或企业破产导致税费征缴不到位的,对相应监管部门和直接责任人严肃问责,有渎职等违法行为的移交司法部门处理。

4.职能部门出现政令不通、不担当、不作为、慢作为,相互推诿扯皮等现象,或因作风不严不实,影响项目推进及我市营商环境的,对部门主要负责人及直接负责人严肃问责或查处,有渎职等违法行为的移交司法部门处理。

本通知自印发之日起执行。《关于进一步促进我市房地产市场健康平稳发展的通知》(临政办发〔2018〕5号)与本通知规定不一致的,以本通知为准。

 

临湘市人民政府办公室

2019年9月9日