（临政办函〔2020〕54号）

各镇人民政府、街道办事处，市直各单位：

《临湘市城镇老旧小区改造建设项目实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

临湘市人民政府办公室

2020年8月14日

临湘市城镇老旧小区改造建设项目实施方案

城镇老旧小区改造是重大民生工程和社会发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动“惠民生、扩内需”、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。为改善老旧小区居住环境，推进老旧小区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，结合我市实际，特制订本方案。

一、指导思想

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持以人民为中心，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，着力提高发展质量和效益，着力补好发展不平衡不充分的短板，着力保障和改善民生，着力推进老旧小区有机更新，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好，为率先全面小康、建设“精彩北大门,品质新临湘”提供有力支撑。

（二）基本原则

1．依靠群众，共建共享。坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，充分尊重群众的意愿，顺应群众期盼，请群众参与、让群众评判、由群众共建共享，激发群众的热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

2．统一规划，分步实施。在全面排查摸底的基础上，依据城市总体规划，与背街小巷和示范街整改提升、老旧建筑加固、历史文化街区和历史建筑保护相结合，编制老旧小区改造提升实施方案，明确改造范围、改造重点，推进时序和保障措施，统筹搞好老旧小区改造，做到高起点规划、高标准设计、高质量建设，确保完成全部老旧小区改造提升任务。

3．政府主导，多元投资。坚持政府主导、企业和群众为主体、社会各界共同参与、市场化运作的模式，积极发挥财政资金的引导作用，支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，多方面吸纳社会资本投入。

（三）工作目标

实施城市双修，以背街小巷改造、基础设施完善、人居环境提升、社区服务优化等工作为重点，运用“共同缔造”理念，切实改善生态环境质量、完善小区基础设施、提高公共服务水平、提升城市治理能力，实现“路要平整、绿要提质、灯要明亮、水要畅通、车要有序、线要规整、面要美观、违章拆除、设施齐全”，不断满足人民对美好生活的向往和需求。在2021年之前全面完成全市27个城镇老旧小区改造建设任务。按照成熟一个，实施一个，分期逐步推进完成。分期实施计划详见附件3。

二、改造任务

老旧小区改造对象原则是2000年以前建成的环境条件较差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的住宅小区（列入棚户区改造计划的除外）。要坚持“先民生、后提升”，坚持问题导向，顺应群众期盼，对小区建筑物本体和小区环境进行适度提升，切实增加人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（一）加强房屋建筑修缮。加固危旧房屋建筑，整修建筑屋顶面，粉刷建筑外立面，有条件的实施建筑保温节能改造、窗户统一更换、屋面平改坡和加装室外电梯，统一空调机位，达到防漏、美观效果。美化户门洞，安装单元门，清理楼道杂物，修缮楼梯扶手、栏杆、公共照明，达到无乱堆杂物，照明适用，安全整洁，无墙面起皮、面层脱落的现象。按照相关技术规范，统一规整楼体内外线缆、管道，实现供水、供电、供气、供热、弱电等“一户一表”。

（二）完善基础设施

1．加强道路改造。要满足消防车、救护车、小汽车和垃圾车等通行和各类工程管线的敷设要求，推进小区道路改造、拓宽，平整硬化路面，补齐路沿石，补种行道树，新增、修复路灯，增设交通标志，完善无障碍设施，完善排水设施，道路硬化率、路灯装灯率达到100%，改善小区交通环境，提升出行能力。

2．统筹管网建设。加强供水、供电、供气、供热、弱电等市政管网改造和热力交换站等设施建设，各种管线要坚持能入地尽可能入地的原则，依照相关技术规范，统一建设、统一使用，拆除原有明线、线杆，恢复建筑原貌，增强供给服务能力。实施雨污分流，疏通排水管道，消除露天排水沟渠，更换破损窨井盖。

（三）提升公共配套

1．优化公共空间。在老旧小区改造提升中，要尽量腾出公共空间，对占用公共空间的构筑物及未经审批擅自增建占用公共空间非法建筑物一律拆除，充分利用闲置土地作为基础设施、公共服务设施、游园绿地等公共空间建设用地，实现小区公共空间的合理利用。

2．推进增园增绿。实施增园、增绿工程，通过“拆迁建绿、破硬复绿、见缝插绿”，按照“300米见绿、500米见园”的要求，建设、提质一批游园绿地。注重小微绿地，对原有草坪、花灌木、乔木改造提质，增加园林小品；推进屋顶绿化、立体绿化建设，鼓励居民进行阳台绿化，实现“开门见绿、推窗见景、百米见园”。

3．完善便民设施。有条件的新增、改造社区居民服务中心、养老托幼服务中心、医疗卫生服务站、健身器材、智能快递云柜等便民服务设施。新建、改扩建和整修非机动车库（棚），划设机动车泊位，合理设置充电桩，解决“停车难”问题。实施“厕所革命”，加大公厕建设力度，切实解决群众“如厕难”问题。对原有垃圾道、垃圾池进行拆除，更换封闭式垃圾桶、垃圾箱。

4．完善技防消防设施。小区应安装视频监控系统，在小区主要出入口、小区周界、重要通道、公共设施、车辆集中停放区域设置监控探头。视频监控系统接入物业值班室，并接入公安联防监控系统。对已安装视频监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备。老旧小区应按防火规范要求增补小区室外消火栓。疏通消防通道，清理堵塞室内消火栓箱的杂物，在公共设施建筑内适当增加挂墙式灭火器。

5．注入文化元素。加强社区文化建设力度，通过建设文化墙、文化专栏等形式，向老旧小区注入文化元素，提升小区品位。

（四）加强环境治理。对老旧小区要开展集中整治，重点治理乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画、饲养家禽家畜等现象，合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁，确保达到无卫生死角、无污水漫溢、无黄土裸露、无油烟污染、无噪音扰民、无强光污染、无乱设摊点、无违章搭建、无乱贴乱画、无损毁破旧的“十无”标准。有条件的小区开展生活垃圾分类投放、分类收集、分类运输、分类处理。

（五）健全社区管理。充分发挥社区居委会基层组织作用，探索建立社区居委会统筹、居民参与、自我管理、规范有序的综合管理体系。切实优化社区功能，提升社区服务效能，构建多元服务体系，构建权责关系明晰、运行规范有序、服务优质高效的社区物业服务联动模式，促进社区和谐稳定。强力推进社区硬件建设，优化社区功能布局，建设公共服务平台，加快推进社区规范化建设；加强社区信息服务，加快“互联网+”与服务管理的结合与创新，大力推广智慧社区建设。加强基层民主自治，充分发挥社区居民的积极性、参与度，鼓励广泛参与协商，切实保障多元主体的知情权、参与权、决策权、监督权。

（六）提升物业管理。指导小区成立业主委员会，提升物业公司管理服务水平，为居民提供规范化、全方位、高质量的物业服务，建立长效管理机制，维护老旧小区改造提升成果。物业管理可选择：一是可以由实施主体自营，成立物业公司；二是实施主体可以参与合营，与社区一起成立物业管理中心；三是实施主体与已有一定规模的物业服务企业合作；四是实施主体委托其他物业公司运营。物业管理费执收标准由物业管理人与社区内业主委员会（小区业主代表）协商确定。

三、实施步骤

（一）制定实施方案。在前期完成老旧小区全面摸底调查，依据现状情况制定老旧小区改造提升实施方案，在充分征求居民意见的基础上，确定改造范围、重点、时序、措施，做到工作任务明确、责任分工到位、时间节点清晰、推进措施有力。

（二）编制建设计划。根据老旧小区改造提升实施方案，明确改造内容和实施标准，确定近期建设计划。

（三）组织项目建设。相关单位要按照老旧小区改造提升实施方案，落实建设项目，建立项目台账。加快完成项目设计评审，组织工程招标，确定施工单位，尽早开工建设。

（四）完成工程验收。项目建设完成后，要及时组织工程验收，同时，设计单位、施工单位、辖区办事处、社区居委会、物业公司等相关单位办理验收接管手续，建立长效管理机制。

四、实施规定

（一）项目实施主体。市政府明确市住建局为临湘市城镇老旧小区改造建设项目总牵头、总负责单位，城区街道办事处为临湘市城镇老旧小区改造建设项目责任单位。市政府授权市住建局按照市场化方式遴选临湘市城镇老旧小区改造建设项目实施主体，实施主体承担临湘市城镇老旧小区改造建设项目投资建设运营管理服务工作。

（二）项目建设主体。为缓解社区矛盾，保证项目有序推进，在办妥小区改造项目开工前期手续后，实施主体可以自行组织建设或委托所属街道或所属社区组织工程实施。对委托所属街道或所属社区组织实施的项目，所属街道或所属社区应做到：1、签订工程施工或管理合同，明确各方权利和义务；2、在办理工程款支付时，应将工程施工或管理合同、结算证明单、支付情况汇总表等支付资料提交项目实施主体审核，并及时将项目工程应付款项拨付至施工单位。

（三）项目工程技术和质量要求。详见临湘市城镇老旧小区改造提升内容及要求和临湘市背街小巷改造提升要点（附件1、2）。

（四）项目建设内容。项目建设内容为小区内外道路、房屋安全隐患消除、雨污分流、水、电、气等基础设施改造工程和配套服务设施改善及提升工程。具体建设内容详见分期实施计划表。

（五）项目投资估算及资金来源。临湘市城镇老旧小区改造涉及基础类和改善及提升类建设项目，其中老旧小区基础类（基础设施建设）资金来源主要为申请国省奖补资金，老旧小区改善及提升类（配套服务设施建设）资金来源主要由社会资本投资（具体投资估算详见分期实施计划表）。老旧小区物业管理费由小区业主支付。

（六）项目投资回报。市人民政府按照“风险可控、商业可持续”原则授予实施主体12年经营权。实施主体取得便民服务物业出租、停车收费、汽车充电桩收费、广告牌出租等12年期经营权内的经营收入，实现项目自身收益现金流平衡。

五、配套政策

（一）加快改造项目审批。市政府组织有关部门联合审查本项目改造方案后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

（二）建立存量资源整合利用机制。合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，不增收土地价款。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

（三）明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

六、保障措施

（一）强化组织领导。市住建局作为老旧小区改造提升总牵头、总负责单位，城区街道办事处作为责任单位，要建立领导分包机制，牵头推进老旧小区改造提升工作，对背街小巷改造、基础设施完善、人居环境改善、社区服务管理等重点工作负责推进。涉及市直相关单位要全方位搞好支持、配合、服务工作，形成工作合力，确保各项工作顺利推进。

（二）强化项目管理。坚持项目带动，按照先设计、拉清单、做预算、分责任、抓实施的原则，扎实推进老旧小区改造提升工作。实施项目管理制度，市住建局要明确项目管理责任人，按时上报项目进展，即时报送重大建设信息。

（三）强化要素保障。市财政局要加大财政支持力度，项目建设基金、土地出让收益等资金向老旧小区改造提升项目倾斜，探索投融资新路径，积极筹措建设资金，支持市政道路、公厕环卫等基础设施建设，加大背街小巷整治、游园绿地、便民设施建设等投入。

（四）强化宣传引导。以提升和满足居民对美好生活的向往为根本，坚持便民利民、问需于民、问计于民、问政于民，市住建局要召开小区改造提升动员会、工作会，充分做好宣传发动工作，明确改造意义、目标、责任和要求，利用电台、电视台、报纸、门户网站、微信平台等媒体广泛宣传，激发人民群众热情；逐家逐户做好解释宣传，收集意见建议；张贴公告公示、悬挂横幅标语，形成齐心协力、户户参与的良好氛围，共同参与老旧小区改造提升工作。

（五）强化督导考核。要建立定期研究、督导检查、考评通报等工作机制，采取平时督导和定期考核相结合，加强对老旧小区改造提升工作的跟踪指导，查看工作实效。定期组织现场观摩讲评活动，总结经验、交流成果。同时，对推进快、效果好的社区予以表彰奖励，对行动慢、效果差的单位进行通报批评。

附件：1．临湘市城镇老旧小区改造提升内容及要求

2．临湘市背街小巷改造提升要点

3．临湘市城镇老旧小区改造项目分期实施计划表

附件1

附件2

临湘市背街小巷改造提升要点

一、背街小巷达到平整无坑洼、无黄土裸露、无露天排水沟、无破损窨井盖，排水设施齐全，排水畅通，无积水，有条件的设置人行道、路缘石并实施雨污分流。

二、架空线路有条件的入地，不能入地的采用线杆、桥架或线槽等方式进行规范整治，消除蜘蛛网现象。

三、按照规范要求设置垃圾桶，现有公厕改造须达到Ⅲ类标准。

四、背街小巷两侧空闲土地和空间因地制宜进行绿化，达到美化环境的效果，确保整洁、美观，有条件的建设街头绿地、游园。

五、照明设施按规范设置，选用节能照明灯具。

六、供水、供气、供热等管网尽量入地敷设，不具备条件的架空管网须按照相关技术规范达到规范、整齐、美观。

七、背街小巷两侧建筑物立面因地制宜进行规范和整治，结合区域文化特色设置宣传文化墙。

八、背街小巷沿线门头牌匾应结合实际统一风格和样式。

附表3